住宅売却の流れと相場｜買い替え・住み替え検討中の方へ
目次
住宅売却の全体像
住宅売却は査定から引き渡しまで平均3〜6ヶ月かかります。買い替え・住み替えなら、売却と購入のタイミング調整が最重要課題です。
売却の5ステップ
1. 査定
複数社（3〜5社）に査定依頼。机上査定と訪問査定を組み合わせる。
2. 媒介契約
- 専属専任媒介：1社のみ、報告頻度高
- 専任媒介：1社のみ、自己発見可
- 一般媒介：複数社と契約可
3. 販売活動
広告掲載、内見対応、価格交渉。平均2〜4ヶ月。
4. 売買契約
買主決定後、契約締結、手付金受取。
5. 残代金決済・引き渡し
残代金受取と鍵の引き渡し。
売却相場の把握
- 近隣の売買事例（レインズ）
- 公示地価・路線価
- 不動産ポータルの類似物件
- 複数社査定の平均値
売却時の費用
- 仲介手数料：売却価格×3%＋6万円＋消費税
- 登記費用（抵当権抹消等）：3〜10万円
- 印紙税：1〜3万円
- 引越し費用：10〜30万円
- ハウスクリーニング：5〜10万円
売却時の税金
譲渡所得税
売却益に対して税金がかかる。ただし居住用財産の3,000万円特別控除が適用可能。
特別控除
- 居住用財産3,000万円特別控除
- 10年超所有の軽減税率
- 買換え特例
買い替え時のタイミング調整
売却先行型
先に売却して資金確定、仮住まいの必要あり。
購入先行型
先に購入、ダブルローン期間発生。
同時決済
売却・購入を同日決済。理想だが調整難しい。
2026年の売却市場
- 都市部マンション：価格上昇継続
- 戸建て：エリア差拡大
- 築古物件：解体・建て替え前提で下落傾向
- ZEH仕様物件：プレミアム価格形成
成功のコツ
- 複数社比較で相場感を持つ
- 写真映えする状態で撮影
- 内見前のホームステージング
- 指値対応の交渉余地を残す
- 売り急ぎしない
まとめ
住宅売却は「3〜5社査定」「媒介契約タイプ選択」「税制活用」「買い替えタイミング」の4要素で成否が決まります。専門家の助言を積極活用しましょう。
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